Przedsiębiorca z Ropczyc apeluje: sprawdzajcie plany i składajcie uwagi

Opracowywany właśnie plan ogólny dla gminy Ropczyce budzi ogromne emocje. Dla jednych to szansa na uporządkowanie przestrzeni, dla innych – ryzyko utraty oszczędności życia. O tym, na co uważać, dlaczego 8 maja to data krytyczna i jak uchronić swój majątek, rozmawiamy z Adamem Wojnarowskim, właścicielem biura nieruchomości i społecznikiem, który aktywnie edukuje mieszkańców w sieci.

Jest pan przedsiębiorcą, właścicielem biura nieruchomości, a od niedawna twarzą społecznych konsultacji w sprawie planu ogólnego w gminie Ropczyce. Skąd to zaangażowanie i tak duża aktywność w internecie w tej sprawie?

Zacznę od tego, że to nie jest przypadek. Zaczęło się od mojej prywatnej sytuacji. Jesienią chciałem sprzedać własną działkę. Wszystko było perfekcyjnie przygotowane: dokumenty, pełnomocnictwa, zapewnienia o podłączeniu mediów. Byliśmy już u notariusza, na finalnym etapie i nagle kupująca się rozmyśliła. Zrezygnowała. Dla pośrednika to najgorszy możliwy scenariusz.

Zostałem z tą działką. Niedługo potem zacząłem przeglądać projekty planu ogólnego, który opracowuje gmina. Patrzę, a moja działka widnieje tam jako „teren zielony” z zakazem zabudowy.

Niemiła niespodzianka.

Posiadam dla niej wydane warunki zabudowy, ale w nowym planie została całkowicie wykluczona. Poszedłem do urzędu, potem do starostwa, żeby wybadać, jak nowe prawo wpłynie na pozwolenia na budowę. Zrozumiałem wtedy, z jak ogromną zmianą mamy do czynienia. Na to nałożyły się jeszcze inne historie, np. mojego imiennika, który kupił od gminy w przetargu działkę budowlaną, a teraz gmina w planie ogólnym zmienia jej przeznaczenie na tereny zielone. To kompletna abstrakcja. Stwierdziłem, że nie mogę tego tematu po prostu zostawić.

Teoretycznie plan ogólny zastępuje dotychczasowe studium zagospodarowania przestrzennego. Z pana perspektywy i wieloletniego doświadczenia w branży – czy ten nowy plan to szansa na uporządkowanie urbanistycznego chaosu, czy raczej pułapka na właścicieli nieruchomości?

Z jednej strony to uporządkuje rynek. Znikną sytuacje, w których ktoś buduje szeregówkę tuż obok czyjegoś jednorodzinnego domu. To zrobi porządek i sam zamysł nie jest całkowicie zły.

Z drugiej strony to potężna pułapka. Wyobraźmy sobie kogoś, kto ma piękną, 10-arową działkę, idealną pod budowę domu. Jeśli w nowym planie ogólnym ta działka zostanie ujęta jako teren zielony z zakazem zabudowy, a właściciel nie ma wydanych wcześniej warunków zabudowy, to gmina już nigdy mu ich nie wyda. Temat jest skreślony. Ktoś może z dnia na dzień stracić ogromny majątek.

Zachęca pan by sprawdzać plany w urzędzie lub online. Na co laik powinien zwrócić szczególną uwagę, szukając swojej nieruchomości na tych mapach?

Trzeba sprawdzić, w jakiej strefie znalazła się nasza działka. Czy jest oznaczona jako teren budowlany, czy może jako teren zielony z zakazem zabudowy. Do tej pory nie mieliśmy w Polsce tak dokładnych cyfrowych map. Kiedyś zawsze można było coś „ominąć” na starych zasadach. Teraz wszystko będzie czarno na białym. Jeżeli radni uchwalą ten plan, stanie się on prawem miejscowym, do którego każdy będzie musiał się dostosować. Będzie to kluczowy dokument określający rzeczywistą wartość każdej działki w gminie.

Jak ocenia Pan świadomość mieszkańców Ropczyc w tym temacie? Ludzie wiedzą, jaki status mają ich ziemie?

Myślę, że pół na pół. Połowa ludzi zna wartość swojego gruntu i przepisy, ale druga połowa żyje w nieświadomości. Trzymają ziemię np. ze spadku, traktują ją jako lokatę kapitału dla dzieci i żyją w przekonaniu, że to „działka budowlana”, bo tak uważała rodzina. To może okazać się bolesnym błędem.

Zrobiłem w tym temacie ogromny zasięg w sieci. Przez miesiąc moje materiały na Facebooku wygenerowały 1,8 miliona wyświetleń. To gigantyczna liczba jak na osobę prywatną. Śmiem twierdzić, że 90% mieszkańców naszej gminy, którzy są dziś świadomi powagi sytuacji z planem ogólnym, dowiedziało się o tym z moich materiałów. Oficjalna informacja z gminy dotarła do zaledwie 10%. Komunikacja ze strony urzędu nie była robiona po cichu, ale brzmiała zbyt łagodnie, jakby to była tylko techniczna zmiana, a to przecież prawdziwe trzęsienie ziemi na rynku nieruchomości.

Czy studiując mapy gminy Ropczyce, zauważył Pan jakieś niepokojące tendencje? Plan faworyzuje np. duże tereny inwestycyjne kosztem prywatnych właścicieli?

Tereny inwestycyjne nie są problemem, wręcz przeciwnie – to rozwój, a działki pod inwestycje potrafią być cenniejsze niż te pod domy jednorodzinne. Problemem są błędy urzędnicze. Napisałem nawet w sieci, że ten plan wyglądał miejscami tak, jakby artysta malował mapę i gdzieś mu przypadkiem skapnęła farba. Znajdujemy na mapach całkowicie pozbawione logiki „wyspy”, gdzie np. działka bez mediów w środku pola dostaje dziwne przeznaczenie, a tereny uzbrojone są wyłączane. Uważam, że część z tego to nie celowe działanie, a po prostu błędy i omyłkowe kliknięcia projektantów.

Ostrzega Pan przed datą 8 maja. To ostateczny termin konsultacji społecznych. Co się stanie po tym dniu?

Trudno to w ogóle nazwać konsultacjami. Gmina zorganizowała cztery spotkania, na których po prostu zaprezentowała to, co już narysowano, informując ludzi, jak mogą się ratować.

I teraz 8 maja zamyka się możliwość składania oficjalnych uwag do planu. To data krytyczna! Jeśli w nowym planie twoja działka jest oznaczona niekorzystnie, a ty do 8 maja nie złożysz uwagi, prawo uznaje, że milczenie oznacza zgodę. Zgadzasz się z tym, co narysowali urbaniści. Późniejsza zmiana uchwalonego planu będzie graniczyła z cudem – to proces trwający latami i kosztujący gminę setki tysięcy złotych.

Co zatem powinien zrobić mieszkaniec, który widzi, że jego działka ma zostać przekształcona w teren zielony z zakazem zabudowy?

Musi natychmiast, na odpowiednim formularzu, złożyć uwagę do urzędu gminy z żądaniem zmiany przeznaczenia działki na budowlaną. Wzór takiego wniosku i instrukcję, jak go wypełnić, regularnie udostępniam u siebie na profilu. Pracownicy gminy również mają obowiązek pomóc w jego wypełnieniu.

Warto dodać, że nasza gmina jest obecnie uwarunkowana bardzo restrykcyjnymi przepisami wyższego rzędu. Zgodnie z rozporządzeniem ministerialnym z 2023 roku, gmina może przeznaczyć na nowe tereny budowlane maksymalnie 25% wolnego obszaru, co u nas daje około 350 hektarów. Z tego aż 345 hektarów gmina już narysowała, zostawiając zaledwie 5 hektarów rezerwy na ewentualne uwagi od mieszkańców! Tych uwag spłynęły już setki. Wiem, że burmistrz stara się interweniować w ministerstwie, aby zwiększono nam ten limit. Jeśli to się nie uda, wiele osób zostanie z niczym.

Jaki to może mieć ostateczny wpływ na rynek nieruchomości w Ropczycach?

Jeśli plan wejdzie w obecnym, restrykcyjnym kształcie, nieświadomi ludzie stracą majątki. Działka budowlana warta dziś 150-200 tysięcy złotych, zablokowana jako „teren zielony”, będzie warta zaledwie 5 tysięcy.

Apeluję: sprawdzajcie plany i składajcie uwagi! Jeśli planujecie budowę, a nie macie warunków zabudowy, złóżcie wniosek o „wuzetkę” już teraz. Gmina ma obecnie do rozpatrzenia około 4 tysięcy takich wniosków. Pamiętajmy jednak, że nowe prawo mówi, iż wydane warunki zabudowy będą ważne tylko przez 5 lat. Jeśli w tym czasie nie uzyskasz pozwolenia na budowę, WZ-tka przepada, a działka, jeśli plan ogólny tak zakłada, staje się terenem zielonym do końca naszego życia. Kolejna zmiana planu ogólnego może nastąpić za trzy, cztery pokolenia.

Na koniec zapytam o koszty osobiste. Stał się Pan twarzą bardzo niewygodnego dla władz tematu. Jak to wpłynęło na Pana życie w naszej lokalnej społeczności?

Rzeczywiście, początki były ciekawe. Chodzę regularnie na basen. Kiedy zacząłem publikować ostre filmy punktujące działania urzędu, zauważyłem, że znajomi z basenu zaczęli mnie omijać. Bali się zagadać, był wyczuwalny stres. Musiałem wrzucić post rozładowujący napięcie, żeby zrozumieli, że wciąż jestem tym samym "starym Adamem".

Część dalszej rodziny też wolała się zdystansować, sugerując, żebym się nie wychylał. Ale z drugiej strony, zyskałem niesamowite wsparcie społeczne. Wszędzie, w urzędach czy miejscach pracy, spotykam się z życzliwością. Nawet w sklepie mięsnym panie odkładają dla mnie lepszy kawałek (śmiech). Ludzie widzą, że wstawiłem się za nimi. Nie mam w tym żadnego ukrytego interesu, nie czerpię z tego korzyści. Kosztuje mnie to mnóstwo energii, ale taki już jestem. Jak się za coś biorę, to na 100%.